房子房贷现在LPR和固定利率有啥影响？

首先我们来看看什么是LPR和固定利率

LPR:款基础利率(LoanPrimeRate简称LPR)是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在贷款基础利率基础上加减点确定。目前，对社会公布1年期贷款基础利率。

固定利率(1)由国家规定，在一定时期内不受社会平均利润率和资金供求变化所影响的一种利息率。(2)贷款合同中订明的在整个贷款期间都不予变更的利率。在一年以上的贷款业务中，贷款合同往往要规定一个借贷双方都同意的利率标准来计算利息，该利率标准就称为该项贷款的固定利率。例如，国际上中长期的出口信贷均按签订合同时的经济合作与发展组织所规定的统一利率对整个贷款期间支取的款项或贷款余额计算利息。

根据中国人民银行〔2020〕第30号公告，存量浮动利率贷款定价基准转换自2020年3月1日如期启动。目前，主要银行已完成相关准备工作，并通过其官方网站、微信公众hao等渠道发布了公告。

结合多家银行公告，此次贷款的转换范围、转换规则等与央行此前通知保持一致。即除公积金贷款外，包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等均需要转换。贷款客户可根据承贷银行公告，与银行协商办理存量浮动利率贷款定价基准转换。

简单来说，房贷客户原来已办理的按揭贷款(原合同约定的利率)，自3月1日起原则上于2020年8月31日前要完成转换工作。有两种方式可以选择，一种是可以选择变为LPR±基点形成(基点也可以为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变，另一种是选择固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

那么问题来了，哪些人受此影响?房贷利率转换为LPR还是固定利率更好?怎么选更划算?

一、哪些人受影响?

一般来说，只要有个人住房贷款的都受影响，但有几种情况除外:

1、公积金个人住房贷款、组合贷款中的公积金部分;

2、固定利率贷款;

3、2020年底前到期的个人住房贷款;

也就是说，如果符合这三种情况之一，就不受此次转换的影响。

二、固定利率和LPR加点的区别?

选择一:固定利率

比较容易理解，就是获得的利率水平在合同剩余期限内不变。假设用户原来买房享受了房贷9折优惠，利率则为基准利率4.9%x0.9=4.41%，新合同还可以协定为4.41%。无论之后市场利率如何变动，都要按该房贷利率进行还款。

选择二:“LPR±基点形成”

挂钩LPR会面临利率波动。在保持房贷利率不变的情况下，以2020年12月20日5年期LPR利率4.8%为基准倒推，计算出加点。然后，这个加点维持不变到合同期满，未来发生变化的是LPR利率，和用户的“实际房贷利率”。

LPR利率一个月报价一次，如果你签了，房贷不是按月跟着浮动，因为重定价周期最短是一年。

重签第一年，你的贷款利率是不变的。如果当时买房是9折房贷，利率为4.41%，固定点差为4.41%-4.8%=-0.39%。不论未来LPR升或降，获得利率都是LPR-0.39%。

如果当时买房享受的是上浮20%的话，利率为5.88%，通过公式计算加点则为5.88%-4.80%=1.08%。也就是说，“加点”是“108个基点”，实际利率为LPR+1.08%。

三、选固定利率还是LPR加点?

选固定利率还是LPR加点?中国民生银行首席研究员温彬认为，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。

对于贷款客户，到底选择哪种定价方式最关键的是判断未来LPR的走势。预期利率走低，就该选择浮动利率，也就是LPR，到时候能刚好跟着降低房贷的利率;如果未来预期走高的话，就应该选择固定利率锁死利率。

大数据研究院分析认为，中长期来看，LPR大概率仍将继续下行。在2月27日，相关的发布会上，中国人民银行副行长刘国强也表示，要继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。

目前主流的观点也认为，当前正处在全球货币宽松周期，中国的低利率将是大势所趋，此时选择浮动利率更划算。

举个例子，假如用户向银行贷款100万，等额本息还款，原合同期限为30年，现剩余25年，执行利率上浮10%，即利率为4.9%x(1+10%)=5.39%，月供5609.07元。

固定点差=5.39%-2020年12月5年期LPR利率4.8%，为0.59%。由于现行利率高于12月LPR，执行利率将调整为LPR+0.59%。假设2020年12月LPR报价降至4.7%，用户获得利率则为4.7%+0.59%=5.29%，由此计算调整后月供为5546.84元，比现在减少约62元。一年算下来可以节省744元。

四、如何通知和办理?

1.银行会通过官网和网点公告、公众hao、短信、邮件、手机银行和电话等多种方式通知。

2.转换不用重签合同，只需修订利率条款。

3.综合多家银行的公告看，8月30日之前，房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。考虑到新冠肺炎疫情实际情况，建议个人优先通过线上渠道自助操作办理，确有特殊原因无法自助办理的，待疫情结束后到银行网点人工办理。

总结

总的来说，大家不必太过纠结选择哪一种方案。如果追求稳定，就选择固定利率模式;如果追求可能的收益，就选择LPR加点模式;从目前的走势来看，未来一段时间内LPR呈下降趋势。因此，选择LPR加点模式将可能是普遍的方式。