中国奥园被穆迪列入负面观察，是否会成下一个花样年？

一场房企流动性的考验即将来临。

从商票频繁逾期的问题，到房企美元债违约曝出，各大房企的隐秘资金池接连出问题。尤其是进入下半年以来，房企美元债问题引发广泛关注。

10月4日，花样年控股公告一笔2.06亿美元的美元债违约，当晚曾宝宝即在社交媒体发声，说违约是她的至暗时刻，并称“高低起落沉浮，都是我经历与应得”。

时隔不久，当代置业的流动性风险也被暴露出来，这家昔日“纽交所上市房企第一股”走到了债务违约的边缘。

弥漫的债务危机，直接在二级市场上显现。

在一份跌幅排行榜中，主流地产美元债均出现大幅下跌，其中花样年、当代置业、建业地产、阳光城，分别下跌68.99%、63.39%、44.09%、39.52%。

据克而瑞证券信息显示，中资地产美元债券迈向上市以来的新低，创下至少8年的最大跌幅。自9月30日至10月12日，marketiboxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌12.62%，在各债券品种中跌幅领先。

实际上，还有一家企业美元债6月份便出现过大跌。据统计，几个月前，中国奥园多只美元债经历大跌，每1美元面值一度跌破90美分，其中2027年到期的美元债7月6日每1美元面值最低跌至81.655美分，收益率达10.23%。

祸不单行，中国奥园同样接连被评级机构下调评分，不知是否会成下一个花样年？

被穆迪列入负面观察

对于中国奥园的风险，评级机构早有预兆。

6月9日，国际信贷评级机构惠誉将中国奥园的评级展望从“稳定”调整为“负面”。同时还确认了中国奥园的高级无抵押评级，以及其未偿付高级美元债的评级为“BB”。

惠誉给的理由很简单：

即到2024年的预测期，中国奥园的按比例并表杠杆率可能保持在40%以上，触及惠誉的负面评级因素(从2020年6月底的37.9%小幅上升至2020年底的41.8%)。惠誉不确定其隐含现金收入的下降能否在2021年底前逆转，以及是否能在2021年减少对合资企业和关联企业的担保。

中国奥园的经历，似乎可以从花样年身上找到影子。早在9月，机构纷纷下调花样年评级，其中，标普将花样年的展望调整为负面，确认“B”评级。惠誉将花样年的长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“B”，展望仍为“负面”。

为了澄清消息，花样年还曾发布公告称公司经营情况良好，运营资金充裕。但是到了10月4日，花样年发布内幕消息和短暂停牌公告，宣布2020年发行的5年期约2.06亿美元的未偿还票据已到期且未付款，构成实质性违约。

面对外界质疑，中国奥园同样也很努力。

除了偿还国内公司债之外，也在加速美元债回购。10月8日，中国奥园公告披露，公司已于8日将票面利率5.85%、总规模15亿元人民币的2020年公开发行公司债券（第一期）本息足额划拨至中证登上海分公司，以供12日到期偿还。至此，中国奥园2021年内所有到期的公司债本息均已偿还到位，2022年也无境内公司债到期。

但一切努力似乎并未在资本市场奏效。

10月18日，穆迪将中国奥园的B1企业家族评级（CFR）列入评级下调观察名单。同时，穆迪将中国奥园的B2高级无抵押债券列入评级下调观察名单，此前展望为稳定。

穆迪预计，由于运营和融资环境更加严峻，中国奥园在未来12-18个月的流动性将减少。截至2021年6月30日，该公司的无限制现金为610亿元，而报告的短期债务为520亿元。中国奥园需要依赖外部资金，以在未来12-18个月满足其现金需求，但该公司获得海外资金的途径仍不确定。

穆迪还预计，在融资条件紧张的推动下，中国奥园的购房者信心疲软，未来6-12个月的合同销售将下降。这将削弱该公司的营运现金流，进而削弱其流动性。

如果中国奥园的流动性和再融资风险增加，其获得资金的渠道减弱，或者该公司未能将债务实质性降到更可持续的水平，穆迪可能会下调评级。

短期债务承受压力

面对质疑亦在积极收缩自己的美元债。

今年以来，奥园进行了多次美元债的回购。连同2021年4月9日及5月21日之回购，奥园到6月10日已于公开市场购回本金总额为900万美元的优先票据。

此外，10月8日，中国奥园将票面利率5.85%、总规模15亿元人民币的2020年公开发行公司债券（第一期）本息足额划拨至中证登上海分公司，以供12日到期偿还。至此，中国奥园2021年内所有到期的公司债本息均已偿还到位，2022年也无境内公司债到期。

在中国奥园的通稿中写道：“中国奥园提前采取了有效的措施，强化现金流安全边际，并对债务进行提前赎回，这说明短期内公司债务情况安全。”

中国奥园高管在现金流这个敏感问题上，也明确表示，公司一贯重视企业信用，将继续优化各项信贷指标，积极通过促销售，抓回款等措施，加快资金回笼，确保现金流安全，推动企业高质量、可持续发展。

但现实果真如此吗？据财报显示，截至2021年6月末，中国奥园净负债率80.7%，剔除预收款后的资产负债率78.5%，现金短债比1.3倍；银行及其他借款合计802亿元，优先票据及债券311亿元，合计11133亿元。其中1年内短期借款517亿元，占总借款的46%。

美元债方面，上半年中国奥园共发行三笔美元债，合计7.38亿美元，用途为再融资。而据不完全统计，截止10月16日，中国奥园美元债券数量10支，总金额达到32.03亿美元。

从整体债务来看，无论是借款还是整体负债，中国奥园的短期压力较大，短债占比约在45%上下。而行业中，龙湖地产控制在10%以内，碧桂园与融创控制在30%左右。

行业人士指出，短债占比越低，说明房企的短期现金流压力变越小，反之亦然。如果短债达到45%乃至更高，将严重影响企业的经营活动与现金流管理。

现金流短缺的问题，在拿地扩张中显得更为明显。在中国奥园业绩发布会上，陈志斌曾表示，今年中国奥园的购地预算控制在当年合同销售额20%以内，但截止目前中国奥园并未有任何拿地动作。

实际上，不止中国奥园，一场房企流动性的考验即将来临。

其中，2021年下半年美元债到期规模较大的房企，包括花样年控股集团有限公司、华夏幸福基业股份有限公司等；2022年到期规模较大的房企包括绿地控股集团有限公司、景程有限公司、碧桂园控股有限公司等。

被穆迪列入负面观察的中国奥园，是否会成下一个花样年？

时间会给我们答案。