南京都市圈的发展有什么规划？

中国的房地产到底有没有泡沫？泡沫到底有多大？

3月2日，国办新闻发布会上，银保监会主席郭树清介绍银行保险业提到：

“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的……”

“泡沫大”是对当前房地产市场的重磅定调，“很危险”则是继“房地产是金融体系最大灰犀牛”之后的又一次空前警告。

房地产的泡沫有多大

衡量房地产有没有泡沫，泡沫有多大有很多口径，如房价收入比、房地产市值占GDP比重、房地产杠杆率等。

首先来看房价收入比，这是一个全球通用的指标，但合理范围并没有一个严格的界定。计算公式为：房价收入比=住房总价/家庭可支配收入。

这是一个看起来高，实际可能更高的数据。横向对比来看，国际通行说法认为3-6倍是一个较为合理的区间，上述房价收入比显然已经远远超出此范围。

同时，欧美等西方国家对于房价收入比中的“住房总价”口径，既包括新建住宅、也包括旧有住宅（成交量远大于一手房），且多数国家采用的是按套计价，房价和家庭收入都取中位数值。而国内是按照面积计价一手房交易价格，房价和收入都取平均数。由于限价等原因，成交量更大的二手房价格远高于一手房交易价格，再加上按照面积而非整套交易的计算方式，国内房价收入比中的分子项是一个被大幅低估项。如果不考虑可支配收入口径的变化，房价收入比则显然被低估了。

换个指标，从房地产市值来看，恒大研究院任泽平团队根据OECD、人口普查等数据进行了测算。根据测算结果，2020年中国住房市值为47万亿美元，同期老美为26万亿美元、日本为10万亿美元、英法德三国合计为28万亿美元。

同期中国住房市值占GDP比重为356%。远高于老美126%、日本208%、德国238%、英国320%、法国341%。

和历史数据比较，更能明白356%的意义所在。

20世纪90年代，日本房地产泡沫破裂前，其住房市值占GDP比重高达391%。

2008年金融危机前，老美住房市值与GDP比例最高为169%，日本为216%，德国为207%，英国为269%，法国为362%。

虽然各国的主要融资方式、资本市场结构等方面差异很大，但以当下住房市值占GDP比重而言，如果房价继续狂飙，危机可能已经站在了我们的面前。

最后，以房地产杠杆率（即房地产贷款占GDP比重）对比看。2008年次贷危机前，老美房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。而截止2020年末，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，除此之外，还有大量未统计的债券、股本、信托等资金进入房地产行业。如果按照可比口径测算，国家金融与发展实验室的数据显示，2010-2020年末，房地产贷款与GDP之比从15.9%增长到了40.1%，是居民杠杆率上升的最主要原因，也已经超过了老美次贷危机前房地产杠杆的水平。

房价泡沫化的典型影响

首先，房地产泡沫化最容易引发、也最严重的后果是金融危机。房地产从开发建设、租赁服务再到销售等，每一个环节都与金融业息息相关，高度关联。20世纪以来，世界上大大小小的130多次金融危机中，100多次与房地产有关。其原因就在于，房地产与金融业的深度绑定，一旦房地产泡沫破裂，会引发其资产大幅度减值，继而导致金融机构的恐慌和抛售，而这又会进一步导致房地产价格的下跌，两者形成相互负反馈的局面，直至引发金融危机。

其次，抑制消费。虽然在学术界对于“房价增长对于消费”有正向的财富效应（房产增长）和负面的挤出效应（用于买房而非其他消费）两方面影响，但目前国内房价增长的挤出效应显然已经远远超过了财富效应。

一个很明显的例证是，2013年到2020年，城镇居民的消费率（城镇居民人均消费支出/人均可支配收入）在持续下降，下降了8.24个百分点。而农村是相反的，农村的消费率是提高的，其中重要原因在于城镇贷款买房的人占大多数。

如果以京沪两个最高收入水平城市来看，这种挤出效应更加明显。从2013年到2020年，北京居民消费率下降了接近14个百分点，上海下降近10个百分点，都远远快于全国平均水平。即便我们剔除2020年疫情的影响因素，以2020年的数据进行对比，这种趋势仍然没有变化，仅仅是数值有所调整。

显然，高房价虽然不是导致消费率下降的唯一因素，但是影响消费最重要的因素。

再次，扩大贫富差距。中国人民银行调查统计司曾于2020年10月对30个省级地区的3万余户城镇居民家庭开展了资产负债调查，调查显示，我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，资产分布分化明显，且其中住房资产占比近70%，家庭净资产均值为289.0万元，分化程度更甚于总资产。

也就是说，家庭财富的情况主要取决于房产价值，房价的提高会使得本就两极分化的家庭财产分布情况，分化得更加明显。

例如，一个持有价值100万房产的家庭与一个持有价值900万房产的家庭，由于城市经济发展等因素，高价值房产价格上涨的速度，会远高于低价值房产价格上涨的速度，由此造成财富的更加分化。典型例证便如2020年各城市的房地产市场一样，一二线城市房产价格上涨速度和幅度都要快于三四线城市；而在一二线城市中，核心地段、学区房等上涨速度又远高于其他房产上涨速度。

而且，需要注意的是，以上数据是2020年城镇家庭的数据。考虑到2020年房价的又一次大涨，以及城乡之间的差距，如果我们将分析的口径扩展到2020年城乡之间的对比，这个差距将会变得更大、更分化。

最后，抑制实体经济转型与科技创新。高房价最明显的副作用便是生产企业厂房及办公楼宇的高成本，这些成本的增加，间接带动原材料和人工成本上涨，从而会降低企业家新建投资和技术改造的积极性。同时，高房价抑制消费，消费方式的改变反向作用于生产端，阻碍制造业等行业的技术革新和进步。

除此之外，房价的快速上涨虹吸社会资本和人力资本，资金和人才向房地产市场转移，但房地产本身又是一个技术含量较低、技术进步较慢的行业，难以产生技术性的创新。

对于那些青年科研人员创新能力影响则更加显著。试想，一个整天为买房而奋斗的人，如何能够全身心投入科研活动中呢？

也正是因为房地产过度金融化、泡沫化会产生这样那样的问题。官方近些年来三令五申强调房地产市场“房住不炒”的定位。去年12月，郭树清主席就曾在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》辅导读本中，专门撰文《完善现代金融监管体系》，明确“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”。

而从近一段时间房地产的各种调控政策来看，我们也正在更深入地落实“房住不炒”的房地产长效调控机制。同样的，房地产的调控对于任何一个国家而言都是重点和难点，过度发展是危机，过度调控同样是灾难。

正所谓“治大国若烹小鲜”，对于一个涉及14亿人的民生产业而言，维持房地产的稳定与抑制房地产的泡沫同样重要。